Inleiding

In deze paragraaf gaan wij in op het gemeentelijk grondbeleid, dat is vastgelegd in de Nota Grondbeleid. Daarnaast blikken wij terug op de belangrijkste zaken die plaatsgevonden hebben.

Grondbeleid

Beleid

• Nota Grondbeleid 2017-2021
• Algemene Gronduitgiftevoorwaarden gemeente Terneuzen 2016

Het grondbeleid van een gemeente vormt het raamwerk waarbinnen het ruimtelijk beleid op een transparante wijze vorm kan krijgen. Dit geldt zowel voor wonen, economische ontwikkeling en openbare ruimte, als voor infrastructuur, recreatie en natuur. Uitgangspunt is om op een verantwoorde wijze om te gaan met de ruimte; in het bijzonder het bouwen en ontwikkelen voor de toekomst. Met grondbeleid willen wij sturing geven, het gewenste stimuleren en het ongewenste tegengaan.

In de raadsvergadering van 29 september 2016 is de Nota Grondbeleid 2017-2021 vastgesteld.
De Nota Grondbeleid richt zich op:

• het formuleren van kaders en speerpunten en benoemen van uitgangspunten van het gemeentelijk grondbeleid;
• het beschrijven van de gemeentelijke ambitie en wat ons streven is;
• de positie en afbakening van grondbeleid en de rolverdeling binnen het speelveld zowel intern (binnen de gemeente) als extern.

In de Nota Grondbeleid formuleerden wij de onderstaande uitgangspunten:

• De keuze tussen actief of passief grondbeleid dient in een vroeg stadium van een initiatief c.q. project te worden genomen. De basis voor deze afweging is primair gelegen in het feit of de gemeente vastgoed en/of gronden in eigendom heeft. Kostenverhaal vindt bij voorkeur plaats via een anterieure overeenkomst.
• Aan het aspect risico moet bij de beoordeling van een initiatief c.q. project in de aanvangsfase een prominente(re) rol worden toebedeeld.
• Strategische aankopen worden alleen gedaan als dit in een beleidsuitgangspunt is vastgelegd. Daarbij is de terugverdientijd een belangrijk item. Randvoorwaarden zijn minimale risico’s en verkoopbaarheid van het project.
• Wat betreft de grondprijzen passen we een differentiatie in prijzen toe naar de verschillende woonkernen. Om de verkoopbaarheid van “laatste kavels” in een plan te bevorderen, heeft het college de bevoegdheid van de vastgestelde grondprijs af te wijken.
• Het opstellen van een kostprijsberekening is aan de orde indien de uitvoeringstermijn minimaal 3 jaar beloopt. Voor een plan met een kortere uitvoeringstermijn (dan 3 jaar) wordt volstaan met een kostenraming en een kredietbesluit.
• De omvang van de reserve voor het opvangen van risico’s in grondexploitatie moet gelijk zijn aan de omvang van de berekende risico’s. Is deze onvoldoende dan wordt vanuit de algemene middelen deze reserve aangevuld. De risico’s worden in ieder geval bij de jaarrekening vastgesteld. Aanwending van de reserve voor andere doeleinden is in principe niet mogelijk.

Grondprijzen en gronden met kostprijsberekeningen

De grondprijzenbrief 2018 is behandeld in de raadsvergadering van 28 september 2017 Daarin hebben wij het grondprijzenbeleid nader toegelicht. Samenvattend: voorgaande jaren speelden wij in een aantal situaties in op de slechte marktsituatie.  Daarop is voor een aantal woningkavels besloten tot prijsverlaging. Deze keuze was ingegeven in de hoop op een snellere afname van percelen. Hiermee wilden we vermijden dat de gronden nog jaren in gemeentelijk bezit blijven. Bezit van gronden brengt immers extra kosten (zoals rente en onderhoudskosten) met zich mee. Gezien de aantrekkende marktontwikkeling en de concrete toename van belangstelling is verdere prijsverlaging niet nodig. Wij besloten de prijzen te handhaven. In afwijking van de planning zijn de gronden met een kostprijsberekening op 28 maart 2019 door de gemeenteraad vastgesteld.

Bedrijventerreinen

Handelspoort-Zuid (Terneuzen)
Handelspoort-Zuid heeft een netto uit te geven oppervlakte van tien hectare. Er is één kavel verkocht met een oppervlakte van 2.180 m2. Er is in 2018 verder nog concrete belangstelling voor drie kavels. Hierover vindt overleg plaats. Door vertraging in uitgifte van gronden hebben wij bij de jaarrekening 2017 een voorziening opgenomen van € 289.000. Deze voorziening was opgenomen als risicovoorziening in verband met vertraging in de uitgifte van gronden. Met ingang van de herziening 2019 nemen we voor dit plan de uitkomsten van de herziening als voorziening op. De doorrekening geeft een negatief resultaat van € 47.000, dit bedrag nemen wij op als hoogte van de voorziening.

Terneuzen-Zuid (Terneuzen)
Bedrijfsverplaatsingen als gevolg van de aanleg van de Nieuwe Sluis hebben een positief effect gehad op de uitgifte van bedrijfspercelen. Tevens is er een toenemende belangstelling voor het gebied Terneuzen-Zuid. In 2018 hebben wij twee percelen, gezamenlijke oppervlakte van circa 5 ha, verkocht. Wij houden nog steeds rekening met de vestiging van een Veiligheidsoefencentrum.  

De te verkopen gronden in Zuidpoort zijn geraamd vanaf 2019. De gronden hebben wij in 2018 verhuurd als werkterrein voor de aanleg van de verdubbeling van de Tractaatweg. Ten opzichte van boekjaar 2017 verhogen wij de winstneming met € 20.000. Dit wordt toegevoegd aan de bestemmingsreserve bouwgrondexploitatie.

Woningbouw

Othene (Terneuzen)
Voor de aanleg van de zuidelijke ontsluitingsweg vindt afstemming plaats met de Provincie Zeeland. De Provincie Zeeland wil langs de N290 een rotonde en een parallelwegenstructuur realiseren. Door de gemeente zijn inmiddels gronden verworven voor het wegtracé.
Voor de bouw van woningen is fase 4 door de ontwikkelaar opgestart. Voor fase 5 heeft er overleg plaatsgehad. Eind 2018 is er overeenstemming over een concept overeenkomst. Voor fase 4 en 5 is er het bestemmingsplan ‘Terneuzen Othene Oost’ vastgesteld door uw raad (op 3 juli 2018).  Ten opzichte van boekjaar 2017 verhogen wij de winstneming met € 278.000. Dit wordt toegevoegd aan de bestemmingsreserve bouwgrondexploitatie

Windlust (Hoek)
Er is in 2018 één kavel verkocht. Eind 2018 is er nog één kavel in de verkoop. Hiervoor is wel al concrete belangstelling.  Naar aanleiding van de herziening van de kostprijsberekening is het tekort op deze exploitatie lager geworden en onttrokken aan de verliesvoorziening (€ 18.000).

Braakmanlaan / Schoollaan / IC van der Lindestraat (Biervliet)
Dit plan betreft de locaties die vrijgekomen zijn na de realisatie van de Brede School in Biervliet. De resterende kosten van dit plan willen wij dekken uit de te verkopen grond van de vrijgekomen locaties met een oppervlakte van ruim 5.880 m².
Voor de Schoollaan is een initiatiefnemer die het gehele perceel wenst te ontwikkelen. Voorzien is de bouw van negen woningen. Er is vergevorderd overleg over de tekst van een overeenkomst. Aan de Braakmanlaan liggen twee kavels in de verkoop. Eén kavel is in optie genomen. Voor het andere kavel is concrete belangstelling. Voor de I.C. van der Lindenstraat hebben zich  belangstellenden gemeld.

Nieuwe Kerkstraat/Baljuwlaan (Sluiskil)
Dit plan betreft de locaties aan de Nieuwe Kerkstraat/ Baljuwlaan, die vrijkwamen na de realisatie van de brede school. De opbrengst van de percelen dient als dekking voor de reeds gemaakte kosten van dit plan. Er zijn plannen voor de realisatie van appartementen en een vijftal bouwkavels voor vrijstaande woningen. De verleende opties hebben niet geleid tot verkoop. Er wordt gewerkt aan een nieuwe verkaveling in het gebied waardoor we kleinere en goedkopere kavels kunnen verkopen. Het tekort op deze exploitatie is hoger geworden en toegevoegd aan de verliesvoorziening (€ 10.000). Dit bedrag is onttrokken uit de bestemmingsreserve bouwgrondexploitatie.

Onderstaand geven wij een samenvattend overzicht van de nog te ontvangen opbrengsten en nog te maken kosten voor de plannen waarvoor kostprijsberekeningen zijn vastgesteld.

Strategische gronden

Masterplan Axelsedam (Terneuzen)
Het masterplan omvat de nog te realiseren onderdelen:

• Kop van de Noordstraat;
• Beurtvaartkade;
• Rand Kennedylaan oost;
• Kennedylaan west (de Hoop terreinen/Bastion);

Kop van de Noordstraat (Terneuzen)
Op de kop van de Noordstraat zijn 2 projecten in ontwikkeling.
Op het zuidelijk deel (ter hoogte van het tijdelijk parkje) is 'De Kampanje' voorzien. Dit nieuwbouwproject omvat 26 appartementen, huisvesting voor de bibliotheek en horeca. In juli 2017 heeft de gemeenteraad ingestemd met de realisatie van dit project. De gemeente zorgt voor verkoop van de benodigde gronden, de inrichting van de buitenruimte met bestrating en (aan de voorzijde van het gebouw) een hoogwaardig plein als entree tot de Noordstraat.

Op het noordelijk deel van de kop van de Noordstraat (voormalige locatie Naeye-Verstraeten) is het eerder vergunde plan van Van Oord overgegaan naar Impact Vastgoed BV uit Rotterdam. Deze partij voorziet de bouw van 40 kleinere appartementen, met name gericht op tijdelijke verhuur en een commerciële ruimte grenzend aan de Noordstraat. De gemeente zorgt voor de verkoop van de benodigde gronden en de inrichting van de openbare ruimte. Uw raad heeft in februari 2018 (plan) en maart 2018 (parkeeroplossing) besloten over de grondtransacties met betrekking tot dit plan.

De start bouw voor beide projecten is eind 2019/ begin 2020 voorzien.  

Beurtvaartkade (Terneuzen)
Het college heeft op 19 december 2017 besloten om grond te verkopen aan de ontwikkel- en bouwcombinatie Sprangers/Cordeel op de Beurtvaartkade voor de realisatie van een woontoren annex hotel en parkeervoorziening. Verkoop van grond en ontwikkeling van de Beurtvaartkade vindt plaats in samenwerking en in overleg met North Sea Port

Voormalige locatie C 1000 (Axel)
Met de aankoop van dit terrein is de mogelijkheid ontstaan om het centrum van Axel te verbeteren. De verwervingskosten zijn geactiveerd met als uitgangspunt om de kosten terug te verdienen door grondverkoop. Er is een ondertekende koopovereenkomst. De overeengekomen randvoorwaarden worden nader uitgewerkt. Er is een wijziging van het bestemmingplan in voorbereiding.

Windlust II (Hoek)
De gronden zijn gewaardeerd op agrarische waarde. Er wordt met de Stichting Dorpsbelangen Hoek en tal van andere betrokken partijen gewerkt aan een omgevingsvisie van Hoek. De gronden van Windlust II zijn in deze omgevingsvisie betrokken. Afhankelijk van de daadwerkelijke plannen zullen de gronden worden ontwikkeld. Op dit moment is nog niet duidelijk welk concreet plan in Hoek wordt ontwikkeld.

Emmabaan (Koewacht)
De gronden zijn gewaardeerd op agrarische waarde. Wij verkopen de gronden gefaseerd. De ontwikkelaar wenst hier gefaseerd circa 60 woningen te realiseren. Het bestemmingsplan is door uw Raad vastgesteld op 8 november 2018. Het bestemmingsplan in nog niet onherroepelijk in verband met een lopende bezwaarprocedure. De verwachting is dat we medio 2019 de 1e fase van de grond kunnen leveren.

Torenberg II (Zaamslag)
De gronden zijn gewaardeerd op agrarische waarde. Wij zetten in om deze gronden te verkopen. Wij willen de gronden in de markt zetten tegen een prijs waarmee wij de boekwaarde kunnen dekken. Een andere mogelijkheid is dat wij deze gronden inzetten als ruilgronden bij de onderhandelingen over de aankoop van gronden voor de realisatie van de Laan van Othene en rondje kreek.

Vissersverkorting (Westdorpe)
De gronden zijn ultimo 2017 overgeheveld naar de strategische gronden tegen agrarische waarde.

Onderstaand een overzicht van de strategische gronden:

Reserve en voorzieningen grondexploitatie

Onderstaand een overzicht van het verloop van de reserve bouwgrondexploitatie:

De voorziening betreft de volgende plannen:

Risicoanalyse

In de nota grondbeleid worden vier soorten van risico’s onderscheiden die zich voor kunnen doen bij gebiedsontwikkeling. Dit zijn waarderingsrisico’s, marktrisico’s, organisatierisico’s en contractrisico’s. Om de toereikendheid van de reserve grondexploitatie te beoordelen zijn deze risico’s geïnventariseerd. Daarbij hielden wij rekening met de bepalingen van het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) aangaande waardering van voorraden bouwgrond. Op basis van onze risico-inventarisatie is de omvang van de reserve grondexploitatie momenteel toereikend.